引言：樓頂?shù)降讱w誰所有？防水維修到底歸誰買單？住了十幾年，屋面防水翻修兩三次，是屋面設(shè)計(jì)有問題嗎？樓頂?shù)降兹绾涡薏挪粫┧?/p>

買七樓送樓頂！早些年買房子的時(shí)候經(jīng)常會有樓盤給出這樣的優(yōu)惠。一棟房子有7層的情況下，通常還有個(gè)第八層的隔熱層，如果你買第七層，第八層也送給你了。很多人感覺很劃算，就買了。買了你就上當(dāng)了，為什么？

再窮不買樓頂！最近幾年懂行的業(yè)主多了，好多人買房子的時(shí)候，會有這個(gè)觀點(diǎn)。即使樓頂房價(jià)比樓下低很多，手里再沒錢也不買樓頂了，為什么？

住樓頂?shù)臉I(yè)主最大的煩惱莫過于屋面漏水問題，似乎每過4-7年，屋面的防水就要重修一次，否則室內(nèi)就會漏水。樓頂漏水長時(shí)間不解決，你家里的裝修就會遭到破壞，吊頂發(fā)霉泛堿，裝修膩?zhàn)訉用撈?。這就意味著住在樓頂裝修的頻率會非常高。本來買樓頂以為撿了個(gè)大便宜，沒想到后期居住的成本這么高

屋面漏水破壞裝修

真相大白了，"買七樓送樓頂！"是因?yàn)闃琼斚奶鞜?、冬天冷、雨天漏水不好賣，所以開發(fā)商在找外行接盤。而"再窮不買樓頂！"是住樓頂?shù)臉I(yè)主深受其害后，終于忍不住把房子賣了，重新買房子的時(shí)候所立下的"誓言"！

提問：樓頂防水損壞到底是誰的責(zé)任？由誰來出資維修？

樓頂周而復(fù)始的漏水，每過幾年就要重新做防水，這個(gè)費(fèi)用還不低，維修費(fèi)用到底由誰買單一直都是爭論不休。責(zé)任人到底是誰？是開發(fā)商？物業(yè)？屋面以下全體業(yè)主？還是樓頂業(yè)主自己承擔(dān)？

最關(guān)心這個(gè)問題的自然是深受其害的樓頂業(yè)主，他們最開始的時(shí)候會歸罪于開發(fā)商，認(rèn)為樓頂漏水是房子質(zhì)量問題。如果是在5年的保修期內(nèi)，開發(fā)商也認(rèn)，但是開發(fā)商撐過了5年的質(zhì)保期，他也不認(rèn)這個(gè)賬了。

樓頂業(yè)主找不了開發(fā)商，就把矛頭指向小區(qū)的物業(yè)公司了，認(rèn)為樓頂是公共部位，物業(yè)公司收了物業(yè)費(fèi)應(yīng)該負(fù)責(zé)公共部位的維修。但是物業(yè)公司也并非高利潤行業(yè)，只會小額小范圍的修修補(bǔ)補(bǔ)，根本解決不了問題。由此業(yè)主跟物業(yè)的矛盾也越來越大。關(guān)于樓頂歸屬權(quán)的問題肯定還是有法律依據(jù)的。

《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條 所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。

意思就是樓頂?shù)氖褂脵?quán)歸全體業(yè)主所共有，那么全體業(yè)主也應(yīng)該一起承擔(dān)防水維修的費(fèi)用。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，公共部位維修還是要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金。

每過幾年就要?jiǎng)佑米≌S專項(xiàng)修基金，這可是小區(qū)房子的養(yǎng)老錢啊，樓頂防水維修的頻率太高了。這樣全體業(yè)主心里都有意見了，樓頂防水周而復(fù)始的維修原因是什么？

提問：是否是因?yàn)闃琼敺浪脑O(shè)計(jì)有問題？

全國都在蓋房子，蓋了這么長時(shí)間房子，作為商品房的樓頂，應(yīng)該是有相關(guān)規(guī)定的。我們先來看看我們優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師當(dāng)初是怎么設(shè)計(jì)這個(gè)屋面防水系統(tǒng)的。以下文字可能有點(diǎn)難以理解，如果要搞清楚漏水的原因，我們還是要堅(jiān)持看。

按照《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB 50345-2012第三條第二項(xiàng)之規(guī)定，屋面構(gòu)造自上而下應(yīng)該包含9層，分別為：保護(hù)層、隔離層、防水層、找平層、保溫層、隔汽層、找平層、找坡層、結(jié)構(gòu)層。

設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)了9層是有原因的，簡單介紹一下每一層的作用：
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)層顧名思義就是我們的樓板，它承擔(dān)整個(gè)樓頂?shù)妮d荷；
找坡層是應(yīng)用輕質(zhì)材料，為屋面設(shè)計(jì)坡度，作用是讓水更快的流走；
找平層作用是讓坡度表面平整光滑，以便隔汽層施工；
隔汽層作用是防止保溫層和室內(nèi)水汽互通，它相當(dāng)于一層防水；
保溫層作用是，防止夏天室內(nèi)太熱，冬天室內(nèi)太冷；
保溫層上再做找平層方便防水層施工；
防水層作用是防止雨水進(jìn)入室內(nèi)；
隔離層是一層柔性過渡層，主要是防止防水層上面的剛性保護(hù)層破壞防水層。
在保溫層施工的時(shí)候，保溫層中還要埋入排氣管，排氣系統(tǒng)的作用是，萬一屋面系統(tǒng)中有水，可以讓水以水蒸氣的形式排出屋面。

如果嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)者的要求來做，屋面的保溫效果和防水效果都挺好，屋面至少20年都不會漏水。按照商品房70年的使用壽命來算，房子一輩子只需要做三次防水而已。那么為什么有的樓頂經(jīng)常不到5年就漏水了，后期翻修后還是管不了多長時(shí)間又漏水呢？

提問：難道實(shí)際施工沒有按照設(shè)計(jì)要求來做？

實(shí)際施工并非完全按照設(shè)計(jì)要求來做，我們來看看實(shí)際施工時(shí)候只做了哪幾層，這幾層中施工有什么貓膩。以下是實(shí)際施工屋面的結(jié)構(gòu)圖：

①屋面結(jié)構(gòu) 本來計(jì)劃9層，結(jié)果實(shí)際施工只有五層而已，找坡層沒有了，實(shí)際施工直接選擇用保溫層找坡度，然后在保溫層上用水泥砂漿找平；

②SBS防水作業(yè)，按照設(shè)計(jì)要求：
在第三層（找平層）施工結(jié)束后需要養(yǎng)護(hù)7日，并確定基面干燥后，才能做防水。實(shí)際上找平層才施工完一兩天就開始做防水了；
防水施工時(shí)，必須保證基面完全干燥，實(shí)際施工時(shí)候，工人看表面干了就直接施工了，找平層還處在養(yǎng)護(hù)期，里面存水還很多；
設(shè)計(jì)要求防水施工前需要在基面滾涂底油以增加粘接力度，實(shí)際施工時(shí)候，只是代表性的滴幾滴或者不使用底油。

③上篇文章中專門介紹排氣管在屋面系統(tǒng)中的巨大作用。設(shè)計(jì)者要求排氣管必須埋入保溫層中，實(shí)際施工中壓根沒有做排氣管，露出屋面排氣孔其實(shí)就是一個(gè)擺設(shè)，他的根部只是固定在屋面最表層的保護(hù)層上而已，只是為了應(yīng)付檢查驗(yàn)收。

你買房子沒幾年就開始漏水了，為啥？因?yàn)閷?shí)際施工少掉了這么多工序。來看看少掉工序后會造成什么影響：
省掉隔汽層了，相當(dāng)于少了一層防水，少了一層屏障，漏水是應(yīng)該的；
水泥砂漿找平層養(yǎng)護(hù)不到期，含水量大，底油又沒刷到位。導(dǎo)致防水層起泡，粘接不牢，造成防水材料提前老化，降低使用壽命。當(dāng)然隱形工程，誰都看不到；
省掉了隔離層，意味著最上面那層剛性水泥保護(hù)層與防水層表面粘接在一起了，保護(hù)層在熱脹冷縮的時(shí)候就帶著防水層移動，把防水層拉裂了也看不出來；
排氣系統(tǒng)虛設(shè)，這是一個(gè)致命的錯(cuò)誤，保溫層中沒有了排氣系統(tǒng)，后期漏水，直接遺留在保溫層中，重新做防水后，防水層將屋面封閉，保溫層中遺留的水就出不去了，它會成為下一個(gè)損壞防水層的兇手。為什么？后面我們再分析原因。

設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)每一層都是有道理的，實(shí)際施工為了趕工期，省材料，省人工，直接改變了施工方案，反正是隱形工程，監(jiān)理也看不出來。開發(fā)商只需要保修5年，等房子賣給你了，過了保修期就跟他沒有關(guān)系，樓頂業(yè)主成為冤大頭。

偷工減料

為什么屋面后來重新做防水還是只能管4-7年呢？

后期屋面防水維修，大家通常采用的有兩個(gè)維修方案：

①直接在原有屋面上再做一層SBS，面上也不做水泥保護(hù)層了。你想想看，薄薄的一層防水材料經(jīng)過風(fēng)吹日曬，雨淋霜凍，還要經(jīng)受人為的不小心破壞，它能支撐多久？

②在原有屋面做一層SBS，面上再做一層水泥砂漿保護(hù)層，中間的隔離層幾乎是沒有人去做的。新做的防水層仍然面臨著保護(hù)層的拉扯破壞。再者因?yàn)樵瓉砦菝娌]有在保溫層中設(shè)置排氣管，以至于漏進(jìn)屋面系統(tǒng)的水被新做的防水層封閉在保溫層里，新做的防水層另外一面就會天長日久的受到水蒸氣的浸泡和擠壓，同樣也會加快卷材老化。

防水行業(yè)競爭激烈，價(jià)格高了不被接受，很多人就是誰價(jià)格低找誰做。自然是一分價(jià)格一分貨了，價(jià)格不同，防水卷材的材質(zhì)和施工工藝都大有文章。

我們回頭看看屋面設(shè)計(jì)者的方案，對比看看實(shí)際施工的方案，再想想我們后期防水維修中做過的各種嘗試，為何始終改變不了屋面防水4-7年就要翻修一次的現(xiàn)實(shí)？

電影《無間道》里面有一句話：出來混，總是要還的?！段菝婀こ碳夹g(shù)規(guī)范》GB 50345-2012不是某一個(gè)人編寫出來的，而是全國各地蓋了幾十年的房子通過實(shí)踐總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，是諸多建筑工程公司，諸多專家一起編制而成的。結(jié)果偷工減料不按照設(shè)計(jì)要求來操作，快活了一時(shí)，后面卻帶來更大的損失。

結(jié)語：屋面設(shè)計(jì)者并沒有錯(cuò)，只是他們的方案在實(shí)際施工過程中沒有去執(zhí)行而已，既然屋面是我們自己的，后期我們維修樓頂，我們?nèi)w業(yè)主應(yīng)該共同把關(guān)。下次防水維修，我們要把屋面結(jié)構(gòu)從結(jié)構(gòu)層以上的部分全部拆除，然后嚴(yán)格按照《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB 50345-2012來重新施工，看看這樣的防水屋面能不能管20年。
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